新築住宅を建てる際、つい間取りや内装ばかりに目がいきがちですが、建物の躯体や構造などベースとなる部分にも着目してみましょう。強く住みやすい家にすることで、長年安心して暮らせるようになります。

その強く住みやすい家の基準となるのが、長期優良住宅の認定制度です。長期優良住宅に認定されるにはいくつかの基準を満たす必要があります。

その中のひとつが維持管理対策等級。維持管理対策等級とはそもそも何か、取得するメリットはあるのかなどを解説していきます。

住宅性能表示制度の項目に含まれる維持管理対策等級

「維持管理対策等級」について解説する前に、住宅性能表示制度についてお話をします。

住宅性能表示制度とは、住まいの安心を可視化するもの。外観や間取り図からは分からない部分を評価項目にしています。その内容が以下の10項目です。

1．構造の安定（地震・風などに対する強さ）
2．火災時の安全（燃えにくさ・避難のしやすさなど）
3．劣化の軽減（柱や土台の耐久性）
4．配管の維持管理や更新のしやすさ（配管の補修や清掃のしやすさ）
5．省エネ対策（断熱性能や太陽光発電など）
6．シックハウス症候群対策（空気循環の配慮）
7．窓の面積（光の入りやすさなど）
8．遮音対策（共同住宅においての音の伝わりにくさ）※オプション
9．バリアフリー（高齢者や障碍者に対しての配慮）
10．防犯対策（窓やドアの防犯対策がされているか）

これらの項目すべてで、最高等級を満たす家づくりをすればいいのか、というとそうではありません。高い等級を取得するには対策が必要なので、それなりに費用もかかってきます。

また、構造の安定と窓の面積は反比例します。地震や風に強い家に、大きな窓は相性が良くないからです。このように矛盾が生じる場合もあるので、すべて最高等級を満たすのではなく「どのような家にしたいか」「費用はいくらまでなら大丈夫なのか」などを考慮し、どの部分を強化するのか考えましょう。

 

維持管理対策等級とは？

維持管理対策等級とは、給排水管や給湯管、ガス管などの維持管理をしやすくするための対策を評価するものです。先ほど説明した住宅性能表示制度の4の項目に当てはまります。

配管は躯体に比べて耐用年数が短い傾向にあるので、メンテナンスを容易にする対策が必要です。維持管理対策等級は、マンションやアパートなど集合住宅だけでなく、個人住宅でも取得できます。

また、維持管理対策等級には3段階あり、配管の維持管理に特別な配慮がされていると判断されると、等級3が取得可能です。どんな項目を満たしていればよいかについては、後ほど説明します。

 

維持管理対策等級を取得するメリット

維持管理対策等級を取得するには、多少なりとも費用が必要です。戸建てであえて維持管理対策等級を取得するメリットには、何があるのでしょうか。

設備のメンテナンスがしやすい

もし、配管が躯体に埋め込まれていると、水漏れやガス漏れが起こった際に、躯体を削ることになるかもしれません。建物を傷つけることになるだけでなく、修理費用もかさんでしまいます。

配管を躯体に埋め込まず、さらに点検口が設けられていると容易にメンテナンスが可能に。万一のときも、スムーズに修繕ができます。

長期優良住宅の認定基準のひとつとなる

維持管理対策等級を取得することで、長期優良住宅の認定基準をひとつ満たすことになります。ちなみに、長期優良住宅とは長年住み続けらるよう、優れた性能を持つ住宅のことです。

長期優良住宅の認定を受けることで、「固定資産税の優遇」「住宅ローン控除」「住宅購入時に必要な税金の減額」などの恩恵を受けられます。

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将来的な売却時に有利

将来、住宅を売却する際に維持管理対策等級を取得した住宅だと、「メンテナンスがしやすい、優良な住宅」「国が認めた住宅」などプラス面をアピールできます。
買い手が早く見つかったり、相場より高値で売却できるかもしれません。

 

維持管理対策等級の評価項目

戸建住宅の場合は、専用配管について火気の項目がチェックされます。

a：ほかの住居に入らずとも、専用配管の点検や管理ができる（主に共同住宅）
b：配管が躯体内（コンクリート）に埋め込まれていない（躯体を傷つけず補修ができる仕様）
c：点検口や掃除口が設けられている（躯体や仕上げ材を傷つけない仕様）

戸建住宅における等級の判断

・維持管理対策等級3：上記a～cを3つとも満たす

・維持管理対策等級2：aとbを満たす

・維持管理対策等級1：それ以外

 

マンションなどの共同住宅では、専用配管以外にも共用配管のチェックもされます。また、配管が老朽化した際に必要な、共用配管の取り換えを容易にする対策や、間取りが自由に変更できるかどうか、といった点もチェック項目に入っています。

まとめ

維持管理対策等級はマンション等の共同住宅で重視されるものですが、戸建住宅でも配管の維持管理がしやすいよう、配慮することは大切です。配管は躯体よりも早く傷む可能性が高いので、日頃からメンテナンスがしやすいよう、設計担当者に相談してみてください。

長期優良住宅の認定基準にもなっているので、新築をする際は維持管理対策等級を取得できるよう、設計を考えてみませんか。