家を買うときに「新築と中古どちらにしよう？」と悩む方も多いのではないでしょうか。新築住宅と中古住宅では、初期費用やランニングコスト、税金、保証などに違いがあります。今回は徳島で戸建て住宅を買うとき、「新築住宅」と「中古住宅」どちらが良いのか見ていきましょう。

 

新築住宅・中古住宅は購入から何年間住める？

まずは、住宅は新築時から何年くらい住めるのか確認しましょう。

日本で最も多い、木造の戸建て住宅の税務上の耐用年数は22年。しかし、22年経つと住めなくなるというわけではありません。全国平均で、木造の戸建住宅が取り壊される平均年数は「築58年」。つまり、30歳で購入した新築住宅に88歳まで住めるイメージです。

 

古い築年数の中古住宅を購入すると、老後に家が古くなって大規模なリフォーム・住み替え・建て替えが必要となることも。

住宅の寿命は建物の構造やメンテナンス状態によっても異なるので、中古住宅を購入するなら長く住める建物かどうか専門家に確認してもらった方が良いでしょう。

 

築年数による物件価格の下がり方

戸建て住宅の価値は、土地の値段＋建物値段で決まります。

土地部分はどれだけ年数が経っても価値は残りますが、建物の値段は築年数とともに下がっていきます。

 

戸建て住宅は、築10年で建物の価値が半分ほど、築15年で2割ほどまで急激に下落すると言われています。

築20年を超えると、建物の資産価値はほとんどなくなります。つまり、築年数が古い戸建て住宅であれば、ほとんど土地のみの価格で購入できることもあるということです。

 

しかし、古い住宅の場合、入居時のリフォーム費用が多くかかることも。設備や内装などが古くなっているため、何らかの手を加える方がほとんどです。

また、日本では1981年と2000年に建築基準法の大きな改正がおこなわれています。築20年、30年を超える建物では、耐震リフォームが必要となることも。耐震リフォームは数百万円の費用がかかるため要確認です。

 

新築住宅と中古住宅の初期費用の違い

戸建て住宅を購入するときには、物件価格以外にもさまざまな初期費用がかかります。そのなかで最も大きく違うのが、「仲介手数料」です。

中古住宅を不動産会社などの仲介会社を通して購入する場合、仲介手数料がかかります。金額は最大で「物件価格×3％＋6万円＋消費税」です。

例えば、3,000万円の物件なら、3,000万円×3%＋6万円＋税。つまり「96万円＋税」が初期費用に上乗せされるということです。

 

新築住宅と中古住宅の税金の違い

家を買うときには、以下の税金がかかります。

 

⬛住宅を購入するときにかかる税金

税金の種類	概要	新築・中古の違い
不動産取得税	土地や建物を取得するのにかかる税金。土地・建物の評価額に税率をかけて計算する。	築年数の新しい住宅ほど大きな控除が受けられる制度があるため、新築住宅では税額がぐっと安くなる。
印紙税	住宅の売買契約や住宅ローンの契約を結ぶときにかかる。	特になし（契約書の記載金額によって税額が決まる。）
登録免許税	土地や建物の所有権を登記するのにかかる税金。土地・建物の評価額に税率をかけて計算する。	築年数の新しい住宅ほど大きな控除が受けられる制度があるため、新築住宅では税額がぐっと安くなる。

⬛住宅購入後に定期的にかかる税金

税金の種類	概要	新築・中古の違い
固定資産税・都市計画税	毎年1月1日時点で所有する土地や建物にかかる税金。土地・建物の評価額に税率をかけて計算する。	固定資産税は新築から一定期間（3～5年）にわたって税額が2分の1に減額される。

 

印紙税は契約書の金額によって税額が決まるため、新築住宅でも中古住宅でも大きくは変わりません。

不動産取得税・登録免許税・固定資産税は固定資産税評価額によって税額が決まります。一般的に中古住宅の方が評価額は安くなりますが、新築住宅ほど税額が安くなる制度があります。

 

 

新築住宅と中古住宅のランニングコストの違い

新築住宅では、当初のランニングコストが中古住宅に比べて安くすみます。

最大の理由が、設備などが新しく不具合が少ないこと。例えばキッチンやトイレ、お風呂などの設備は、10～20年ごとに交換が必要だと言われています。もし前回の交換から5年経っていれば、入居から5年後にリフォーム費用が必要になる可能性もあるということです。

また、最近の住宅は断熱などの住宅性能が高いため、古い住宅よりも光熱費が安くなます。

 

新築住宅と中古住宅の保証の違い

新築住宅と中古住宅では、保証内容に大きな違いがあります。

最も明確な違いが「瑕疵担保責任」です。住宅の購入前には不具合がないかを念入りにチェックしますが、雨漏りなど事前に判明しづらい欠陥もあります。

もし売り主に故意・過失のない隠れた瑕疵（かし）が見つかっても何らかの保証をする責任をもつことを瑕疵担保責任といいます。

 

新築住宅ではすべての物件において「10年間の瑕疵担保責任」が義務付けられており、もし入居後に構造の欠陥や雨漏りなどあった場合は、修理費用などを保証してもらえます。

中古住宅の場合、売り主が不動産会社の場合は「2年間の瑕疵担保責任」が義務付けられていますが、個人相手の場合は瑕疵担保責任が免除される契約も多いです。

 

 

まとめ

一般的には築年数が古くなるほど価格は下落しますが、ランニングコストが多くかかったり、途中で建て替え・住み替えが必要となることもあるため総合的に考えることが大切です。新築住宅の方が、税金や保証の面でも安心感があります。中古住宅が不安であれば、価格帯の安い新築住宅を購入するという手もあるでしょう。