現在、年末の住宅ローン借入残高の1%が所得税から控除される「住宅ローン減税」のしくみ。2020年12月3日に、この内容が改正されるかもしれないと報道されました。

今回は改正案の内容について詳しく解説します。控除額が大きく減る方が多いので、要チェックです。

 

住宅ローン控除改正で控除額が大きく変わる

現在進められている改正の内容はこちらです。

 

 

 

現在は超低金利時代。年間の支払利息が非常に少ないため、この改正で控除額が大きく減ってしまう可能性が高いのです。

 

住宅ローン控除改正でどのくらい控除額が変わる？

では実際にどのくらい控除額が減ってしまうのか、シミュレーションしてみましょう。

現制度での控除額

まず現行の制度「年末残高の1%」で控除額を計算してみましょう。

 

	年末残高	控除額
1年目	3895万円	39万円
2年目	3789万円	37万円
3年目	3683万円	36万円
4年目	3577万円	35万円
5年目	3470万円	34万円
6年目	3362万円	33万円
7年目	3254万円	32万円
8年目	3146万円	31万円
9年目	3037万円	30万円
10年目	2927万円	29万円
		合計336万円

参考／京信シミュレーション・サービス

 

このとき初年度の控除額は約39万円。10年間で約336万円が所得税・住民税から返ってくる計算になります。

 

新制度での控除額

次に、支払い利息から控除額を計算してみます。

 

	年末残高の1%	支払利息
1年目	39万円	19万円
2年目	37万円	19万円
3年目	36万円	18万円
4年目	35万円	18万円
5年目	34万円	17万円
6年目	33万円	17万円
7年目	32万円	16万円
8年目	31万円	16万円
9年目	30万円	15万円
10年目	29万円	14万円
		合計169万円

参考／京信シミュレーション・サービス

 

このシミュレーションでは「年末残高の1%」より「支払利息」の方が毎年少ない金額です。そのため初年度だけでも差額は20万円。10年間で167万円も少なくなってしまいます。

 

	現行の制度	新しい制度	差額
初年度の控除額	39万円	19万円	20万円
10年間の控除額	336万円	169万円	167万円

 

なぜこのような見直しが行われるのか？

ここまで見てきたとおり、これからローンを組んで住宅を購入しようという方にとって、今回の改正案はいわゆる「改悪」といえます。なぜこのような見直しが検討されることになったのでしょうか。

 

現状のルールでは、住宅ローンの支払額を控除額が上回ってしまう状況です。つまり住宅ローンを金利1%未満で借りられるなら、本来はローンを組む必要がない人まで、ローンを組むことになります。

 

また控除の上限金額までなるべく多く住宅ローンを組み、控除が終了する10年後（もしくは13年後）に一括繰り上げ返済する…というのが最も得をするシステムにもなっています。

 

このルールは低金利時代には合わないと会計検査院から問題視され、「支払利息が借入残高の1%未満のときは、支払った利息分のみを控除する」という今回の見直し案が浮上しました。

 

住宅ローン控除制度見直しに関する注意点

2022年度に見直す方針

先ほどの「年末残高の1%or支払利息分まで」という住宅ローンの控除額は、2022年度から見直される方針です。つまり、2021年度はこのルールが取り入れられません。来年は住宅を買うなら、お得な年になるといえそうです。

 

2021年度から13年間の住宅ローン控除を2年延長

また、2021年度の改正では、13年間の住宅ローン控除が受けられる特例を2年間延長するという案も浮上しています。これも非常に嬉しいニュースですね。

 

2021年度から対象物件を50㎡→40㎡以上へ

これまで住宅ローン控除の対象物件は、面積50㎡以上の物件でした。しかし、2021年度からは「面積40㎡以上」に緩和される案が出ています。

 

面積40㎡というと12坪程度。これは主に独身やDINKSなど、狭めの物件を購入される方にとって耳寄りな情報です。

 

まとめ

【2022年度改正点】

・借入残高の1%or支払利息の少ない方が所得税・住民税から控除される案

 

【2021年度改正点】

・13年間の控除が受けられる特例の2年延長案

・対象物件を50㎡以上→40以上へ緩和する案

 

住宅ローンを金利1%未満で借りる場合、控除額が大幅に減る可能性があります。この改正案は適用されるとしても2022年度からなので、住宅を購入されるなら2021年内に入居できるよう早めに検討されると良いかもしれません。

 

今回お伝えしたのはあくまでも「予定」です。また詳しい情報が発表され次第、情報追記します。