建売住宅とは、土地と建物がセットで購入できる住宅のことです。比較的安価で、打ち合わせの手間が少ないのがメリットですが、いくつか注意点もあるので知っておきましょう。

 

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建売住宅の注意点１｜周辺環境や間取り

建売住宅は土地が決まっているので、まずは建っている場所が問題ないかチェックすべきでしょう。駅までの距離や、学校や職場へのアクセス、スーパーや公園の有無など。周辺の治安も大切なので、昼だけでなく夜も訪れてみて、人通りや明るさなど見ておくと良いでしょう。お子さんが小さい方は、通学路の交通量や安全もチェックしたいので、お子さんといっしょに歩いてみるのもおすすめします。

 

建売住宅では、間取りや設備、内装も基本的にはそのまま。ただ、建てる前に購入される場合、変更できることもあります。完成後でも壁紙なら自分で気軽に変更できますし、キッチン設備なら10～20年くらいで交換することになります。内装・設備などの「変更しやすい部分」よりも、構造・間取りなど「変更しにくい部分」を優先されるのがおすすめです。

 

建売住宅の注意点２｜借地権付き建物

インターネットで物件を検索していると、なんだか周辺の物件より安いものに出会うことがあるかもしれません。このとき詳細情報を見ると、「借地権」という記載があることも。

 

一般的に皆さんが想像される持ち家は、土地の「所有権」を取得するもの。その土地は自分のものになるので、自由に使用できます。

 

一方「借地権」を取得する物件の場合、「地主から土地を借りている」状態となります。そのため周辺のお家より比較的安く、また土地に関して固定資産税や都市計画税もかかりません。

 

借地権だからNGというわけではありませんが、いくつか注意点は確認しておきましょう。まず、固定資産税はかからないが、地代や更新料がかかるということ。そして建て替えや売却の歳、承諾料の支払いを求められることが多いです。

地域や土地によって条件は変わるので、契約内容をしっかり確認することが大切です。

 

建売住宅の注意点３｜建物の構造のチェックが難しい

注文住宅の場合、「どんな材料を使って、どんな工法で建てて・・・」ということも打ち合わせで話しますし、工事中に現場を見ることもできます。しかしすでに建物が完成している建売住宅の場合、壁の中がどうなっているのかチェックするのが難しいというデメリットがあります。

 

購入後に水漏れなどの瑕疵が発見された場合、保証はされるでしょうが、生活に支障が出たり、売り主の対応が遅かったりすることも。購入段階で不具合を知らなければ買わなかったのに・・・と思われるケースもあるでしょう。

 

もし気になる方は、契約前に「住宅診断（ホームインスペクション）」を受けるのも一つの手です。費用はかかりますが、第三者の目で「施工ミスがないか」「床下や屋根裏のつくりは問題ないか」といった素人ではチェックできない部分を確認。もし欠陥があれば、「修理してもらった上で契約したい」と売り主に交渉することができます。

 

建売住宅の注意点４｜売り主は誰か？

建売住宅の販売形態は、「売り主が直接販売するパターン」と「売り主と買い主との間に、不動産会社をはさんでいるパターン」とがあります。「不動産会社は挟んでいるか？」意外と把握していない人も多いのですが、ここはぜひ確認しておきましょう。

 

売主直売の最大のメリットは、「仲介手数料が発生しないこと」です。

仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円」が上限となっています。例えば売買価格3,000円なら、仲介手数料は100万円近くかかることに！これを節約できるのは、かなり大きなメリットですよね。

 

ただし、売主直売の場合、自社で営業マンを雇って、営業活動をしているということになります。つまり、仲介手数料としてはとられませんが、売買価格にこのコストが上乗せされているということ。そのため必ずトータルの金額で比べるようにしましょう。

 

また、一社が「建物を作って、営業して、販売する」というところまで全部やっていれば、内覧のときに工法などについて正確に答えてもらえるメリットもあります。

 

この販売形態がどうなっているかは、チラシやインターネットの「取引態様」の欄で確認できます。わからなければ、問い合わせや内覧のときに聞いてみましょう。

 

建売住宅の注意点５｜交渉は申し込み前に！

建売住宅を購入するとき、「値段をもう少し下げてほしい」「ここは修理してほしい」などと売り主に交渉されるケースもあるでしょう。この交渉は、必ず購入申し込み前におこなうことをおすすめします。

 

建売住宅の購入は、内覧→申し込み→契約と進みます。いざ契約という段階で「値段を下げてほしい」と言われたら、買い主側の印象は悪いですよね。ぜひ内覧で気に入った物件があり、申込みをしようかなと思われたら、その段階でさまざまな交渉をされてください。

 

まとめ

今回は建売住宅を購入される際に気をつけたい、「周辺環境・借地権・構造・売り主・交渉」について解説しました。なかには「早く申し込まないと・・・」と焦らせる仲介業者もいますが、人生における大きな買い物ですので、確認すべきところはしっかり確認されてくださいね。